Naturaleza imperativa de la ley de arrendamientos urbanos

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Naturaleza jurídica

Tras la reforma de la Ley 4/2013, la ley arrendaticia sigue teniendo naturaleza imperativa, aunque a priori parece que se reduce el ámbito de imperatividad de la misma. Antes de la reforma, el artículo 4 imponía el sometimiento imperativo de los arrendamientos urbanos incluidos en la LAU a lo contenido en los Títulos I, IV y V, y a lo dispuesto en el propio artículo 4. Tras la reforma, la imperatividad se limita a los Títulos I y IV así como, igualmente, a lo dispuesto en el propio artículo 4.

En materia de procesos arrendaticios, Título V, ya no hay sometimiento imperativo, lo cual es consecuencia lógica de la derogación que se produjo tras la reforma procesal del año 2000 de los tres artículos de este Título V. En este punto, se añade en el contenido del artículo 4, un nuevo párrafo 5º en el que expresamente se señala la posibilidad que tienen las partes de someterse a la mediación o arbitraje en torno a las cuestiones que, conforme a la normativa que regula dichas figuras, puedan ser sometidas a esos procedimientos alternativos a la vía judicial.

En materia de notificaciones se incorpora normativamente una nueva manera de llevarlas a cabo, de acuerdo con el uso de las nuevas tecnologías. Se trata de la posibilidad de señalar, a estos efectos, una dirección electrónica, siempre que se garantice la autenticidad de esa comunicación y de su contenido, y siempre que quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron. Esta opción se incorpora al texto legal en el párrafo 6º del artículo 4.

Prelación normativa y autonomía de la voluntad

Siguiendo con el contenido imperativo, encontramos un cambio que podría ser sustancial en el párrafo 2º del artículo 4, en lo relativo a las normas a aplicar en los arrendamientos destinados a vivienda habitual. Con anterioridad a la Ley 4/2013, el artículo 4.2 imponía, para estos arrendamientos, el sometimiento de dichos contratos, en primer lugar, al Título II de la Ley, en su defecto se acudía a la voluntad de las partes, y en último extremo a lo dispuesto en el Código civil. Ahora se ha cambiado la redacción de este párrafo, y en el texto se prioriza la voluntad de las partes: la autonomía de la voluntad aparece como primer criterio a tener en cuenta la (respetando lo establecido en los Títulos I y IV), pero matizando que esa libertad contractual debe encuadrarse en el marco de lo establecido en el Título II de la Ley. El cambio parece ir dirigido a dar una mayor relevancia a la autonomía privada dentro del contrato de arrendamiento destinado a vivienda (para los arrendamientos destinados a un uso distinto del de vivienda es la libertad de las partes el primer criterio a aplicar, tanto antes como después de la reforma), pero siempre que se respete el contenido del Título II, lo cual debemos pasar a interpretar.

Previamente a la reforma la voluntad de las partes era tenida en cuenta de manera supletoria, en defecto de que la cuestión planteada no estuviera regulada en la Ley -se exceptuaba esta norma para los arrendamientos de viviendas de lujo o suntuarias-. Lo que primaba en la redacción anterior era la aplicación de lo regulado en el Título II, y sólo cuando así la Ley lo permitía expresamente, se podía tener en cuenta la autonomía de la voluntad en lo concerniente a los pactos contractuales. El cambio en este punto podría tener una gran importancia, al dar mayor potencial a la posibilidad de que las partes decidan libremente en cuanto al contenido de su contrato. No obstante, la necesidad de enmarcar estos pactos en el contenido del Título II (de los arrendamientos de vivienda) matiza lo que inicialmente parece una concesión a la libertad contractual, tal y como expondremos a continuación.

Limitaciones a la autonomía de la voluntad y derechos del arrendatario

No obstante la declaración del artículo 4.2, nos topamos con una importante limitación a la autonomía de la voluntad en el texto del artículo 6, que es uno de los que no han sido modificados por la reforma. En este precepto se declara una protección imperativa de los derechos del arrendatario en arrendamientos destinados a vivienda habitual, de tal manera que son derechos a priori irrenunciables. Si las partes decidieran libremente alterar dichos derechos a través de un pacto expreso en el contrato, disminuyendo o eliminando uno de esos derechos del arrendatario (o subarrendatario), ese pacto se consideraría NULO DE PLENO DERECHO, lo cual implica que se tendrá por no puesto y que se aplicará inexorablemente lo dispuesto en la Ley, salvo aquellos casos en que la renuncia o limitación sea admitida por la propia norma.

De esta manera, la declaración que se hace en el artículo 4.2 se matiza posteriormente, y la libertad contractual no es equiparable a la que puede apreciarse en el ámbito de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda ni mucho menos en el resto de tipología de contratos onerosos de contenido patrimonial.

Los derechos del arrendatario tienen naturaleza imperativa, y el arrendatario únicamente podrá renunciar a ellos cuando la Ley así se lo permita, o cuando llegue el momento concreto de hacer eficaz dicha renuncia (derechos ya adquiridos con los límites impuestos en el art. 6.2 del Código civil); mas no es válida la renuncia anticipada en el clausulado de un contrato, convirtiéndose ésta cláusula en una declaración de voluntad no aplicable por ser legalmente NULA. Con esta importante limitación, en la práctica, y a la hora de aplicar la Ley, buena parte del contenido obligacional del contrato arrendaticio se impondrá, y la autonomía de la voluntad y la libertad contractual se verán cercenadas por la protección y, podríamos afirmar prácticamente blindaje, que recibe legalmente el arrendatario.

De esta manera, ese cambio del artículo 4.2, que inicialmente parecía tan relevante y sustancial, pasa a perder fuerza. A efectos prácticos, las diferencias que inicialmente parecían sustanciales en cuanto a la libertad para fijar el contenido contractual se diluyen y se llega a los mismos resultados que con el antiguo artículo 4.2.

Por último, recordar que si el acuerdo de los contratantes va dirigido, no a reducir sino a ampliar o reforzar los derechos del arrendatario, ese pacto será válido y perfectamente aplicable al no contravenir la protección imperativa que establece la LAU.

GLORIA DIAZ PARDO

Doctora en Derecho.
Profesora de Derecho civil Universidad Rey Juan Carlos.

Enlaces de interés:

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003