Legislación vigente en arrendamientos urbanos

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En relación con los contratos de arrendamiento urbano existe cierta confusión en cuanto al régimen normativo a aplicar. Es frecuente escuchar que hay una nueva LAU de 2013, o que se ha derogado la anterior, afirmaciones que son incorrectas y conducen a equívocos. Por ello, creemos pertinente aclarar qué legislación es aplicable actualmente en materia arrendaticia.

Si arrendador o arrendatario nos consultan sobre la duración de su contrato, repercusión de obras, resolución contractual…, lo primero que debemos conocer antes de responder, es la fecha de celebración del contrato, dato que es primordial al coexistir diferentes textos legales.

1.LAU 4104/1964, de 24 de diciembre. Fue modificada por el Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, y sustituida íntegramente por una nueva LAU en 1994.
La LAU de 1964 queda derogada para los contratos celebrados desde la entrada en vigor de la nueva, pero para los contratos anteriores a esa fecha el texto normativo de 1964 se mantiene (salvo las modificaciones recogidas en la Disposición Transitoria 2ª).
Respecto a los contratos celebrados bajo la Ley de 1964, algunos perdurarán conforme al régimen de prórroga forzosa (contratos de renta antigua), otros se habrán ido prorrogando por voluntad de las partes (los posteriores al Decreto-Ley de 1985, conocido como ”Decreto Boyer”). En ambos casos, exceptuando las modificaciones introducidas por la nueva LAU (las más relevantes en materia de subrogación y extinción), seguirán rigiendo las normas del texto refundido de 1964.

2. LAU 29/1994, de 24 de noviembre. Sustituye íntegramente a la anterior, y su objetivo último es potenciar los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda que haga efectivo el derecho que contempla el artículo 47 de nuestra Constitución (derecho a una vivienda digna).

Este objetivo no se alcanzó pues el mercado arrendaticio, a fecha de 2013, seguía siendo claramente inferior al de los países del entorno europeo (se cifra en un escaso 17 % frente a la media de casi un 30 % en el ámbito comunitario). La fuerte crisis económica y su directa repercusión en el mercado inmobiliario motivan un nuevo intento de potenciación de este sector.
Ello desencadenó una importante y profunda modificación normativa de la Ley de 1994 a través de la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler, que entró en vigor el 06/06/2013. Esta Ley también modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil para conseguir una mayor celeridad en los desahucios, y crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas. Así se pretende alcanzar un equilibrio entre arrendador y arrendatario que conduzca al incremento de este tipo de contratación a fin de lograr un mercado competitivo y eficaz.
La Ley 4/2013 NO es una nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, pues no sustituye ni deroga íntegramente a la anterior.
El texto anterior a la reforma de 2013 sigue teniendo aplicación para los contratos realizados desde su entrada en vigor hasta el 06/06/2013, salvo que las partes de mutuo acuerdo decidan adaptarlo a la actual normativa (Disposición Transitoria 1ª).
La LAU de 1994, con las modificaciones de 2013, se aplica a los contratos arrendaticios celebrados a partir del 06/06/2013.

3.Código Civil. Ante eventuales lagunas en las legislaciones arrendaticias, el Código Civil se aplica supletoriamente (art. 4.3 del C.c.); y será de aplicación directa para aquellos contratos arrendaticios excluidos del ámbito de aplicación de la LAU.

GLORIA DIAZ PARDO

Doctora en Derecho.
Profesora de Derecho civil Universidad Rey Juan Carlos.

Enlaces de interés:

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003